【地产新生代】：过去两年，房地产行业经历了剧烈的波动和调整，活下来的房企仿若穿越生死关，重获新生，行业格局也被大幅改变。一批熟悉的老面孔隐去、消失，另一批央、国企和民营房企崛起、逆袭，港资地产商也重新杀了回来。
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他们，构成了新生代房企的主力。一个全新的地产江湖，已经形成。华尔街见闻就此推出“地产新生代”专题，勾勒和记录他们的生存法则和未来蓝图。
作者 | 曹安浔
继闽系地产老大建发吞并美凯龙、谋局长三角之后，广州“地产一哥”越秀地产也显露出全国扩张的野心。
2月8日，越秀“开年亮剑”，时隔两年高调进京，花费59亿，斩获北京两宗地块，成为北京2023年第一轮土拍中的最大黑马，也打响了全国扩张的第一枪。
2022年，越秀地产销售创历史新高、逆势提升至克而瑞排行榜第16名，在大部分房企减少、停止拿地之时，越秀却开启了扩张之路，各项业务也风生水起。
作为广州国企，越秀展现了充分的融资和拿地优越性。一个剑指十强的地产明星已经冉冉升起，渡过2022年的寒冬，这个从广州走出的地方国资房企，全国扩张之路正渐入高潮。
2月8日，北京2023年首轮土拍收官。让人意外的是，“过江龙”越秀杀出重围，成了这次土拍最大的赢家。
这次土拍共推出6宗地块，越秀独占其二，击败了中海、华润等央企，京城地产一哥首开等十几名强劲对手，以59亿元总价连续拿下石景山苹果园、昌平信息产业园两宗热门地块，拿地数量和金额均为此轮土拍的第一。
越秀地产首入北京是在2021年5月，彼时只和天恒地产以联合体的形式在北京怀柔区拿下一块地，算是小打小闹。这次60亿大手笔进京拿地，才是越秀正式攻占京城了，带有很强的战略意义。
众所周知，在几年前，类似这样大量金额的地块，往往都是万科、恒大、融创这样的巨头，或者中海、华润、保利这样实力雄厚央企的囊中物，而现在，它们统统败在了越秀手下。
越秀这次出手，让北京众多地产界人士大呼意外。“这南方房企，是来北京土地市场抬轿子吗？”
对此李宇嘉认为，相比华润、中海等在北京已深耕多年的房企，拿下这两宗地是越秀的北京首秀，越秀势在必得，愿意牺牲一定利润来获取。
越秀地产有关人士则表示，公司的战略是全国扩张，北京是极其重要的市场，也是重仓之地，拿地价格也相对合理。
此外，华尔街见闻获悉，原旭辉华北区域集团总裁董毅，已于年初履新越秀地产北方区域副总裁兼北京公司总经理。这位投拓高手的上任，或是越秀北京拿地的另一推动因素。
拉长时间来看，北京拿地并不是越秀的首次激进之举，早在去年，越秀就已经在土地市场大显身手了。
克而瑞数据显示，2022年，越秀在广州、杭州、佛山、合肥、郑州、长沙等地大举扫货，新增土地货值高达1162.4亿元，几乎和当年销售额齐平，高居克而瑞房企新增货值榜第7。
在房地产市场持续低迷、大批房企资金紧张的这两年，越秀逆势扩张的底气从何而来？
从行业层面来看，相比受制于国资委负债率要求的央企地产商，越秀的地方国资背景让它有了加杠杆的底气。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，越秀是增长最快的地方国资房企之一，地方政府对它的希望更高，让它承担着更多国有资产保值、增值的任务，所以，越秀拿地的积极性和底气都更足。
地方财政和金融机构的支持让越秀有充裕的融资通道。越秀地产董事长林昭远在去年初的业绩会上透露：“目前各大金融机构已经主动对接我们公司提供并购贷，公司的钱是不差的。”
去年9月，越秀地产发行10.9亿元5年期公司债，票面利率低至3.09%，处于房企融资极低水平。
此外，越秀本身的销售和回款也不错。克而瑞数据显示，在九成百强房企业绩下滑之时，2022年越秀全口径销售额同比增长6.5%，达到1260亿元，较2021年提升21个位次达到了第16名，是TOP30中进步最大的房企之一。
而且，越秀在广州2022年实现全口径销售额658.35亿元，远远超过保利发展200多亿元，稳坐广州“地产一哥”宝座。
上海易居研究院研究总监严跃进认为，广州房企跑到北京拿地，进一步体现了越秀的全国化布局，未来，这家房企的销售额和影响力可能将持续扩大。
凡事皆有两面。越秀大举扩张的风光背后，是近年一路下滑的毛利润率和不断上扬的杠杆。
2022年上半年，越秀增收不增利，营业收入约为312.9亿元，同比增长29.1%，归母净利润为17.1亿元，同比下降25.8%，毛利率在2019年34.21%的高点后，便一路下滑，截至2022年上半年末，已降至21.2%。
虽然越秀依然是绿档房企，但资金链压力越来越大。财报显示，相比2021年末，2022年上半年，越秀地产总负债规模增至2446.93亿元，剔除预收款后的资产负债率增至69.4%，净负债率增至59.7%，现金短债比为1.45。
越秀的在手现金也越来越少了，2022年上半年，越秀在手现金为260.68亿元，比2021年底少了近70亿元。
越秀寄予厚望的TOD项目、旧改项目，有望改善其毛利和降低拿地成本。
兴业证券研报表示，越秀非公开市场拿地力度强，有效控制拿地成本，预计能够保持高于行业平均的毛利率，为未来释放利润奠定基础；瑞银集团研报预测，越秀TOD项目的毛利率有望高于30％。
林昭远在去年中期业绩会上称，行业利润率下滑是普遍现象，会努力保持在20%-25%的毛利率水平；将持续增加在大湾区的优质TOD项目、旧村改造项目的获取力度，包括并购。
然而，加仓TOD项目、旧改项目也是一柄双刃剑，此前，曾重仓大湾区旧改的时代中国、佳兆业，后来都因回报周期过长、债务压顶等原因而暴雷。
2019年开始，越秀存货连年超千亿，存货周转率下滑明显，低于行业平均水平。克而瑞地产研究中心指出，这可能与存货中大多是TOD项目、旧改项目等有关，“长周期性、变现节奏较慢”。
未来，越秀将在规模扩张和盈利、负债的平衡问题上，艰难取舍，这也是每一家地产巨头崛起的必经之路，考验着房企的战略智慧和经营之术。
一位接近越秀的人士指出：“以前大家对国企的印象，是不加班、不卷。但越秀近年也越来越卷了，公司工作氛围很紧张，效率很高，不时加班，越来越像市场化民企”。
这可能便是做大的代价，也是房地产进入平稳甚至下行周期的体现，没有人再能像黄金时代那样轻松赚钱。
在房地产的下半场中，无论国企还是民企，内卷已经平等地笼罩每一家房企，幸存者都要在日益激烈的市场竞争中，为活得久、活得好而搏命。
对于越秀而言，扩张征途的顺利与否，也将决定其能否从地方龙头，跃升为全国性房企，这注定是一场风险与机遇并存的惊奇之旅。
