@房财经 王哲

平安不动产和富力地产的恩怨，终于走到了最后阶段。

(相关资料图)

4月6日，山西太原市中级人民法院对外连发3条公告，太原联富房地产开发有限公司（下称太原联富）、太原永富房地产开发有限公司（下称太原永富）、太原富力兴盛房地产开发有限公司（下称过富力兴盛），分别被执行6亿元、11.67亿元、10.82亿元，执行标的合计28.49亿元。

同时，广州富力地产股份有限公司（下称富力地产）、太原富力城房地产开发有限公司（下称太原富力城），作为关联公司，与上述3家公司一起成为被执行人。

上述案件的申请人为平安不动产旗下公司——深圳联新投资管理有限公司（下称联新投资）、深圳安创投资管理有限公司（下称安创投资）。这两家公司均由深圳平安创科投资、平安不动产分别持有51%、49%股份。

深圳平安创科投资的身份比较特殊，它是平安不动产的孙公司，又和平安不动产一起投资了若干公司，并处于控股地位。

但令外界“懵圈”的是，太原联富、富力兴盛目前的唯一股东正是联新投资；而太原永富则为安创投资的全资子公司。

这起典型的“爸爸”告“儿子”事件，背后隐藏着怎样的剧情？

狂飙年代的合作

将时间回溯到10年前。彼时的中国房地产行业，正经历着黄金时代，直线拉升的房价和极具膨胀的市场，让险资瞄上房地产这块“肥肉”。

2013年，平安不动产成立联新投资、恒创投资等企业，开始涉足房地产领域的股权债权投资。

两年后的2015年，随着政策的放开，以平安系为代表的险资，进一步加码房地产领域。先后成立平安创科、安创投资、桐乡安豪、盛钧投资等多家主力公司，开始全面投资参股各类房地产开发项目。

通过平安不动产旗下约10家子公司的深度布局，中国平安迅速成为险资参与房地产项目投资的最大庄家。

最鼎盛期，平安不动产旗下公司共参与投资了超过400个地产项目，且大部分处于控股地位。国内头部百强开发商，几乎都与平安不动产有合作。

由此，中国平安也被外界冠以中国最大“隐形地主”的称号。

反观富力地产。作为曾经的华南5虎之一，它早在2007年便进入太原市场，成立太原富力城房地产，打造出太原标杆住宅项目太富富力城，随后更是开发出富力华庭等多个项目。

2019年2月，太原富力城出资1000万元，成立太原永富。当年7月份，太原永富房地产以10.56亿元的价格，拿下太原富力珺悦府项目。

随后的2020年3月，太富富力城再出资1000万元，成立太原联富。同年的12月2日，太原富力城成立富力兴盛，以总价10.148亿元，拿下尖草坪区HGZ-2051/HGZ-2052两块综合用地。后开发项目名为太原富力城玖院。

在当年拿下上述地块后，富力地产选择了与平安不动产合作。但蹊跷的是，2020年12月一个月内，富力地产却连续退出了这3家子公司。

先是2020年12月17日，富力兴盛发生股权变更，联新投资进入持股49%，太原富力城持股51%；4天后的12月21日，太原永富发生股权变更，安创投资持股49%，太富富力城降至51%。

2020年12月30日，太原富力城更是全部退出了富力兴盛和太原永富，变为安创投资、联新投资分别持股100%。一天之后，太原富力城亦退出了太原联富，股权由联新投资全部持有。

反目成仇

刚拿下项目开始合作便全部退出，当年富力地产和平安不动产之间，发生了什么，外界不得而知。

但现在的太原富力珺悦府、富力城玖院，依旧由富力地产进行开发。其中富力珺悦府目前在售价格待定，富力城玖院则每平米均价8500元。

值得注意的是，富力地产在去年8月份的一则公告，向外界或多或少披露了它与平安不动产之间的纠葛。

2022年8月24日，房财经一篇文章显示，富力地产对外披露称，其存续公司债将自公告日期停牌。同时披露了7宗司法诉讼案件，其中三起正是本文所述案件。平安不动产向深圳国际仲裁委员会，分别进行了仲裁申请。

其中某投资管理公司，因太原联富的股权转让纠纷，向深圳国际仲裁委员会提起仲裁，要求太原富力城返还股债权转让款本金6亿元，支付利息8724万元、滞纳金2403万元。

同时要求富力地产、太原联富承担连带责任，要求拍卖该投资管理公司持有的太原联富55%股权，主张该投资管理公司就该股权拍卖价款优先受偿，要求上述被申请人承担仲裁费、保全费、保全担保费、律师费、执行费等所有仲裁费用。

与富力兴盛的纠葛，则为太原杏花岭区敦化坊项目合作纠纷，要求太原富力城受让该投资管理公司，持有太原富力兴盛的全部股权和股东借款债权，并支付受让本金14.1亿元，资金占用费用1.5亿元，违约金3027万元。要求富力地产、富力兴盛承担连带责任，并拍卖该投资管理公司持有富力兴盛51%的股权。

与太原永富则为太原晋源区木厂头项目合作纠纷。要求与富力兴盛案一致，并支付受让本金11.67亿元，资金占用费1.09亿元，违约金1334万元。同时拍卖持有太原永富的51%股权。

虽然富力地产当时的公告，并没有指出债权人的具体名称，但无疑为安创投资和联新投资。

将所有的信息串联起来，大致能梳理出其中的来龙去脉。

在富力地产即将发生债务危机的前夕，其在太原拿地后，平安不动产以股权加债权的方式，进行投资。双方的合作模式为，项目的操盘权为富力地产，平安不动只进行资本投资。

不幸的是，在平安不动产的资金进入项目启动之际，富力地产资金链已经出现了问题，不得已将三家公司的股权全部给了平安不动产子公司。

但是，平安不动产并不具备房地产开发能力，只能将项目交予富力地产继续操盘。而随着富力地产此后的危机越来越严重，平安不动产为了避险，采取了法律手段，试图挽回投资损失。

没有赢家

而今，一年的时间过去了，平安不动产和富力的纠葛，也到了最后执行阶段。

但问题是，平安不动产能完全找补回当初的投资吗？即便太原法院已判执行，伤痕累累的富力地产，有偿债能力吗？

富力地产2022年报显示，营业收入351.93亿元，较上年762.3亿元，下降53.83％；归母净亏损157.37亿元，较上年164.7亿元，收窄4.45%。

过去两年，归母净亏损322亿元，富力地产2018年至2020年，三年加一起的归母净利润，也就270亿元。

截至2022年末，富力地产总负债为1266.6亿元，较上年1288.4亿元，仅下降1.69%。其中银行贷款557.3亿元，美元优先票据354.65亿元，境内债券139.33亿元，信托贷款227.99亿元。

一年内到期的总负债为417.04亿元，净负债率170.8%，较上年130%，增加40.8个百分点。

而到上年末，富力地产在手的现金及等价物21.77亿元，较上年62.59亿元，减少65.22%；受限制现金101.24亿元，较上年148.45亿元，减少31.8%。

所有现金加一起123亿元，仅能覆盖短期负债的29.49%。这还只是明面上的，类似与平安不动产这种账外债务有多少？

至少从富力地产2022年的财报看，“明股实债”嫌疑不小。其少数股东权益占比18.7%，但亏损仅为4262.3万元，只占净亏损157.8亿元的0.27%。

销售端，今年一季度富力地产累计销售收入73.7亿元，较上年134.8亿元，下滑45.33%；销售面积42.68万平方米，较上年119.81万平方米，减少64.38%。

再看平安不动产。其2022年三季度财报显示，营业收入14.53亿元，较上年同期29.41亿元，下滑50.58%；净利润6.45亿元，较上年同期25.58亿元，大幅减少74.78％。

其中对联营企业和合营企业的投资收益为4.31亿元，较上年同期6.79亿元，减少36.52%。

而中国平安2022年的财报，也显示在不动产领域的投资，正在缩水。

截至2022年末，中国平安不动产投资余额为2045.62亿元，在总投资资产中占比4.7%。其中物权投资1179.85亿元，占比57.68%；股权投资454.79亿元，占比22.24%；债权投资410.98亿元，占比20.90%。

而2021年末，其不动产投资余额为2161.38亿元，总投资占比达到5.5%。其中物权投资1006.47亿元，占比46.57%；股权投资568.63亿元，占比26.31%；债权投资586.28亿元，占比27.13%。

可以看出，中国平安过去的一年中，大大加强了有持续稳定回报的商办收租型物业的投资，同比增加17.23%；在财务投资，包括与不动产相关的上市公司股票、公司债券、不动产债权计划等股权和债权投资方面，分别缩减20.02%、29.9%。

在行情好的时候，开发商和险资的组合模式，可谓如漆似胶。但当灾难降临时，这对组合则显得多么脆弱。

作为险资，平安不动产毕竟追求的是资本利益的最大化，而作为富力这样的开发商，在危难之际，再被曾经的资本合作方釜底抽薪，李思廉会作何想？

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